Самозанятый сдаёт квартиру: НПД 4 % или НДФЛ, и что с продажей

Сдача квартиры — обычный вид дохода для налога на профессиональный доход, и ставка в нём зависит ровно от одного обстоятельства: кто платит. Если деньги приносит жилец-физлицо, применяется 4 %; если квартиру снимает организация или индивидуальный предприниматель — 6 %. Ни площадь, ни город, ни число сдаваемых квартир, ни то, что это не услуга, а аренда, на ставку не влияют.

На аренде 60 000 ₽ в месяц это 2 400 ₽ налога за месяц с жильца и 3 600 ₽ — с компании. За двенадцать таких месяцев набегает 28 800 ₽ и 43 200 ₽ соответственно: разница между двумя ставками за год — 14 400 ₽. Поэтому квартира, снятая фирмой для сотрудника, обходится самому арендодателю дороже, чем такая же, снятая этим сотрудником лично, хотя жилец и деньги одни и те же.

В первый год ставку снижает налоговый бонус — 10 000 ₽, которые дают один раз при регистрации. Пока он не израсходован, с доходов от физлиц фактически платят 3 %, с доходов от юрлиц — 4 %. На нашей аренде бонуса хватает на весь первый год: он стоит 21 600 ₽ вместо 28 800 ₽, то есть на 7 200 ₽ дешевле. Дальше бонус заканчивается, и остаются базовые 4 %.

Если квартиру сдаёт физлицо без статуса самозанятого, доход от аренды попадает в основную налоговую базу — ту же, в которую идёт зарплата, — и облагается по прогрессивной шкале резидентов. В перечне отдельных баз п. 6 ст. 210 НК РФ аренды нет: там проценты по вкладам, дивиденды, продажа имущества и ценных бумаг. Значит, к плате за квартиру применяется первая ступень основной шкалы — 13 %, пока доход с начала года не превысил 2 400 000 ₽, и 15 % с превышения.

В таблице ниже одна и та же аренда посчитана тремя способами. Меняется только режим: сумма, срок и жилец везде одни.

Вывод по одной сумме налога очевиден и не меняется ни в одной строке: НПД дешевле. Аренда 60 000 ₽ в месяц даёт 720 000 ₽ дохода за год, налог по 4 % — 28 800 ₽, а тот же доход в основной базе — 93 600 ₽, то есть на 64 800 ₽ больше. Разрыв растёт вместе с арендой, потому что обе величины считаются в процентах от одного и того же дохода.

Последняя строка таблицы стоит особняком. Аренда 250 000 ₽ в месяц за год даёт 3 000 000 ₽ — это больше годового лимита НПД, о котором ниже, и больше порога 2 400 000 ₽: часть дохода в колонке НДФЛ облагается уже по 15 %. Такую строку нельзя читать как «выберите НПД и платите 120 000 ₽»: столько дохода в режим просто не поместится.

У режима один количественный предел — 2 400 000 ₽ дохода за календарный год. Считается он по всем поступлениям вместе: и от жильцов, и от компаний, и по другой деятельности, если самозанятый делает что-то помимо аренды. На аренде 60 000 ₽ в месяц за год расходуется 30 % лимита, до потолка остаётся 1 680 000 ₽ — запас большой.

А вот дорогая квартира упирается в предел внутри года. При аренде 250 000 ₽ в месяц за 9 месяцев накапливается 2 250 000 ₽, и уже 10-й месяц выводит доход за лимит: к концу года получается 3 000 000 ₽, то есть 125 % предела и 600 000 ₽ сверх него. Для сдачи двух-трёх квартир в крупном городе это не экзотика, а рабочий сценарий, который стоит проверить заранее — до того, как чек уже пробит.

Если предел уже близко, сравнивать приходится не с НДФЛ, а с режимами для ИП: упрощёнкой и патентом. Там другие лимиты и обязательные страховые взносы, которых у самозанятого нет вовсе, — считать нужно всё вместе.

Здесь и прячется то, что портит арифметику из первой таблицы. И имущественный вычет при покупке, и социальные вычеты уменьшают основную налоговую базу — ту, в которую попадает зарплата. Вернуть можно только тот НДФЛ, который с этой базы уже удержан, и по ставке владельца из шкалы п. 1 ст. 224. Норма — п. 3 ст. 210 НК РФ. Профессионального дохода в основной базе нет: НПД — отдельный налог со своими ставками, а не разновидность НДФЛ. Возвращать из него нечего — ни имущественный вычет при покупке жилья, ни социальный на лечение и учёбу к нему не применяются.

Прочерк во второй строке — не ноль, а отсутствие простого ответа: вычет по процентам ипотеки считается от фактически уплаченных процентов и упирается в предел 3 000 000 ₽, а возврат по нему зависит от того, на какую ступень шкалы лягут эти расходы, — одним числом это не выражается. В остальном логика одна: предел — это расходы, а не деньги на руки; вернётся с них 13 %, и только из того налога, который уже удержан с основной базы.

Почему это важно тому, кто копит на квартиру

Сравним два года на одной и той же аренде 60 000 ₽ в месяц. Самозанятый заплатит 28 800 ₽ и на этом всё: даже если в том же году он купит жильё, возвращать ему нечего. Физлицо на НДФЛ заплатит 93 600 ₽ — на 64 800 ₽ больше, — но при покупке жилья заявит имущественный вычет, и эти 93 600 ₽ вернутся целиком: вычет уменьшит основную базу, а налог с неё уже удержан. Из предельных 260 000 ₽ за такой год выбирается только часть, остаток переносится на следующие годы.

Это не значит, что от НПД нужно отказываться. Это значит, что сравнивать режимы одной строкой «налог за год» нельзя, если в ближайшие годы планируется покупка жилья, платное лечение или учёба. Считать нужно налог за вычетом возврата — и тогда разрыв 64 800 ₽ из первой таблицы перестаёт быть очевидным.

• Право на вычет даёт любой доход основной базы, а не только зарплата: аренда, с которой платится НДФЛ, вознаграждение по договору ГПХ, доход по трудовому договору. Совмещать их с самозанятостью закон не запрещает — вычет считается из той части, что облагается НДФЛ. Калькулятор имущественного вычета покажет, сколько вернётся именно с такого дохода.
• Социальные вычеты работают так же и с той же оговоркой: вычет на лечение, обучение и спорт уменьшает основную базу, а не налог по НПД.
• Все пределы и суммы возврата по годам собраны в справочнике «Налоговые вычеты: пределы и возврат», а ставки основной шкалы — в «Ставках НДФЛ».

Когда квартиру, которую сдавали, наконец продают, налоговый режим арендодателя перестаёт что-либо значить. Продажа считается по общим правилам главы 23 НК, и первая развилка в них — сколько лет жильё было в собственности. В случаях, не указанных в п. 3, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Это п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Перечень исключений закрыт: в 5 случаях п. 3 ст. 217.1 НК РФ даёт срок короче — 3 года:

• Наследство или дарение от близкого родственника (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
• Имущество из личного фонда (пп. 1.1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
• Приватизация (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
• Договор пожизненного содержания с иждивением (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
• Единственное жильё (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)

Если срок истёк, налога нет вовсе и декларацию подавать не нужно, сколько бы вы ни выручили. Если не истёк, считается доход — и он не всегда равен цене договора. Если доход от продажи объекта меньше его кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом в целях налогообложения признаётся эта кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Норма — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Уменьшить доход можно одним из двух способов на выбор: вычетом не больше 1 000 000 ₽ (абзац второй пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо документально подтверждёнными расходами на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример на числах

Квартиру купили 01.04.2023 за 4 800 000 ₽ и продают 05.09.2026 за 7 000 000 ₽ при кадастровой стоимости 6 000 000 ₽. В собственности она 3 года при минимальном сроке 5 лет, так что освобождения нет: оно наступит только 01.04.2028, через 574 дня. Кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 даёт 4 200 000 ₽ — это меньше цены договора, поэтому доходом признаётся цена: 7 000 000 ₽.

Дальше считаются оба варианта. С вычетом база — 6 000 000 ₽, налог 852 000 ₽. С расходами база — 2 200 000 ₽, налог 286 000 ₽: расходы выгоднее на 566 000 ₽, и на руки от сделки остаётся 6 714 000 ₽. А если бы эта квартира была единственным жильём (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), к той же сделке применился бы короткий срок — 3 года, — и налог составил бы 0 ₽.

Ни в одном из этих расчётов режим продавца не участвует — ни как основание, ни как множитель. Профессионального дохода нет и в совокупности баз п. 6 ст. 210 НК РФ, по которой считается порог повышенной ставки, поэтому налог по НПД этот порог не двигает. А вот проценты по вкладам, дивиденды и продажа акций двигают: если бы в том же году у продавца были такие доходы на 1 000 000 ₽, налог по сделке вырос бы до 302 000 ₽ при той же базе 2 200 000 ₽.

И последнее, но важное: базу по доходам от продажи недвижимости считает не сайт и не приложение. Налог по доходам от продажи недвижимости исчисляет сам налогоплательщик в декларации; если декларация не подана, налоговый орган исчисляет налог сам по сведениям Росреестра в рамках камеральной проверки (п. 3 ст. 214.10, абзац первый п. 1.2 ст. 88 НК). Инспекция берёт сведения из Росреестра, поэтому расчёт здесь показывает ожидаемую сумму по вашим числам — разойтись он может и в цене сделки, и в кадастровой стоимости, попавшей в ЕГРН. Декларацию не подают, если доход освобождён по ст. 217.1, а также если доход от продажи не превышает размер вычета по пп. 1 п. 2 ст. 220 — 1 000 000 ₽ по жилью и 250 000 ₽ по иному имуществу (абзацы третий — пятый п. 4 ст. 229 НК).

• Проверить свою сделку по срокам, кадастру и обоим вариантам вычета — калькулятор налога с продажи квартиры.
• Посмотреть налог именно на своей сумме аренды — налог самозанятого с 60 000 ₽ в месяц.
• Сравнить самозанятость с режимами для ИП, если аренда не единственный доход, — сравнение налоговых режимов.