Калькулятор налога с продажи квартиры

Продажа квартиры даёт доход, а доход облагается НДФЛ — но только если продавец владел жильём меньше минимального предельного срока. Этот срок и есть главная развилка расчёта: если он истёк, налога нет вовсе и декларацию подавать не нужно, сколько бы вы ни выручили. Если не истёк, считается доход, из него вычитается одна из двух величин, и на остаток начисляется налог по двухступенчатой шкале.

Доход берётся не всегда из договора. Если доход от продажи объекта меньше его кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом в целях налогообложения признаётся эта кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Норма — п. 2 ст. 214.10 НК РФ (статья введена 325-ФЗ от 29.09.2019, п. 2 в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Уменьшить доход можно одним из двух способов на выбор: вычетом не больше 1 000 000 ₽ (абзац второй пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или документально подтверждёнными расходами на приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Ставка — 13/15 % по п. 1.1 ст. 224 НК РФ, и порог 2 400 000 ₽ считается по сумме всех баз п. 6 ст. 210 НК РФ за год, а не по одной сделке.

Доход для налога

Цена сделки × доля, но не меньше чем кадастровая стоимость × доля × 0,7

Налоговая база

Доход − вычет до 1 000 000 ₽ либо доход − расходы на приобретение

Налог

База × 13/15 %, в полных рублях

Освобождение по сроку

Срок владения ≥ 3 или 5 лет — по основанию приобретения

Дата освобождения

Годовщина приобретения через минимальный предельный срок владения

Пример

Квартиру купили 01.03.2024 за 6 500 000 ₽ и продают 05.09.2026 за 8 000 000 ₽ при кадастровой стоимости 9 000 000 ₽. В собственности она 2 года при минимальном сроке 5 лет — освобождения нет, оно наступит только 01.03.2029, то есть через 908 дней. Кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 даёт 6 300 000 ₽ — это меньше цены договора, поэтому доходом признаётся цена: 8 000 000 ₽.

Дальше считаются оба варианта. Вычет: 8 000 000 − 1 000 000 = 7 000 000 ₽ базы и 1 002 000 ₽ налога — эта база больше порога шкалы, и часть её облагается уже по 15 %. Расходы: 8 000 000 − 6 500 000 = 1 500 000 ₽ базы и 195 000 ₽ налога. Расходы выгоднее на 807 000 ₽, и именно этот вариант берёт расчёт: на руки остаётся 7 805 000 ₽ вместо 6 998 000 ₽.

Тот же расчёт при других вводных выглядит иначе. Если бы ту же квартиру купили 01.03.2020 — 6 лет назад, — налога не было бы вовсе: 0 ₽ и никакой декларации. Если бы в том же году были другие доходы этой совокупности баз на 2 000 000 ₽ — проценты по вкладам или продажа акций, — налог по сделке вырос бы до 217 000 ₽ при той же базе 1 500 000 ₽: порог повышенной ставки общий на все такие доходы года.

В случаях, не указанных в п. 3, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Это общее правило п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Но п. 3 ст. 217.1 НК РФ называет случаи, когда срок короче — 3 года: перечень закрытый, и выбор основания в калькуляторе меняет именно этот срок.

Наследство или дарение от близкого родственника

Право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником по Семейному кодексу. пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Имущество из личного фонда

Недвижимость получена от личного фонда по условиям управления или при распределении имущества после его ликвидации. пп. 1.1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, введён 389-ФЗ от 31.07.2023

Приватизация

Право собственности получено в результате приватизации. пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Договор пожизненного содержания с иждивением

Право собственности получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Единственное жильё

На дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения или доли в нём. пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, введён 210-ФЗ от 26.07.2019Не учитывается жильё, приобретённое налогоплательщиком и (или) его супругом в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права на проданное жильё, — это правило и позволяет купить новую квартиру до продажи старой, не потеряв трёхлетний срок.При соблюдении условий правило распространяется на земельный участок под этим жильём и на расположенные на нём хозяйственные строения и сооружения.

Отдельный вопрос — с какой даты вообще считать срок. Для обычной покупки это регистрация права, но у новостройки и у некоторых других случаев дата своя, и разница легко даёт год или два.

по общему правилу

с даты государственной регистрации права собственности

новостройка по ДДУ или через ЖСК

с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по договору; доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию не учитывается абзац четвёртый п. 2 ст. 217.1 НК РФ

уступка прав требования по ДДУ

с даты полной оплаты прав требования по договору уступки абзац четвёртый п. 2 ст. 217.1 НК РФ

раздел, перепланировка, реконструкция или выдел доли

в срок владения образованными помещениями включается срок владения исходным жилым помещением; при объединении помещений срок считается с даты приобретения последнего из объединённых абзац восьмой п. 2 ст. 217.1 НК РФ

доля, купленная на материнский капитал

срок владения долей считается с даты приобретения объекта владельцем сертификата или его супругом абзац девятый п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Срок может оказаться и короче кодексного: Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов может быть уменьшен минимальный предельный срок владения. Таблицы региональных законов в данных сайта нет: сроки нужно смотреть в законе своего региона. Норма — пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ (в ред. 259-ФЗ от 08.08.2024). Поэтому в калькуляторе есть необязательное поле «Срок по закону субъекта»: подставьте туда значение своего регионального закона, если оно там снижено. Увеличивать срок регион не вправе, поэтому поле принимает целое число от нуля до общего кодексного срока — 5 лет.

Занижать цену в договоре бессмысленно. Если доход от продажи объекта меньше его кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом в целях налогообложения признаётся эта кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Проще говоря, есть нижняя граница дохода — 0,7 кадастровой стоимости, и опуститься ниже неё расчёт не даст. В примере страницы это видно наглядно: если ту же квартиру с кадастровой стоимостью 9 000 000 ₽ продать за 4 000 000 ₽ без подтверждённых расходов, доходом признаются 6 300 000 ₽, база составит 5 300 000 ₽, налог — 747 000 ₽, и на руки от сделки останется 3 253 000 ₽.

Если объект образован в течение налогового периода, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января нет (или она не определена на дату постановки на учёт), правило не применяется — облагается цена сделки. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается; исключение — установление рыночной стоимости: изменённая стоимость учитывается с даты начала её применения для целей налогообложения (п. 8 ст. 214.10, введён 389-ФЗ от 31.07.2023).

Сам коэффициент тоже не универсален. Законом субъекта Российской Федерации размер понижающего коэффициента может быть уменьшен вплоть до нуля — для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Норма — пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Законом субъекта Российской Федерации понижающий коэффициент может быть увеличен до 1 включительно. Норма — п. 9 ст. 214.10 НК РФ (введён 176-ФЗ от 12.07.2024). Таблицы региональных законов — ни по срокам владения, ни по коэффициентам — в данных сайта нет: расчёт идёт по кодексному значению 0,7, а своё значение нужно смотреть в законе своего субъекта.

п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён 382-ФЗ от 29.11.2021, в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025) освобождает доход от продажи жилья независимо от того, сколько оно было в собственности. Условий 5, и выполняться они должны одновременно — одного невыполненного достаточно, чтобы освобождения не было.

1. 1у налогоплательщика и (или) его супруга не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет при очном обучении, либо любого возраста, если суд признал ребёнка недееспособным), либо сам налогоплательщик является одним из таких детей
2. 2в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретено иное жильё: зарегистрирован переход права собственности либо полностью оплачена стоимость по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в ЖСК
3. 3общая площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья с учётом совокупных долей семьи превышает соответственно площадь или кадастровую стоимость проданного
4. 4кадастровая стоимость проданного жилья независимо от размера доли не превышает 50 000 000 ₽ (если её можно определить)
5. 5налогоплательщику, супругу, детям до 18 лет и родителям (если налогоплательщик сам ребёнок) на дату регистрации перехода права не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жильё, которое больше по площади или дороже по кадастру, чем приобретённое

Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а для детей, родившихся после этой даты, — на 30 апреля следующего календарного года. Если кадастровую стоимость определить нельзя, проверяется только условие по общей площади.

Если доход от продажи доли освобождается по этому пункту, доходы детей и подопечных от продажи их долей в том же жилье тоже освобождаются — при условии, что доли проданы одновременно с долей налогоплательщика. Доход от продажи земельного участка под этим жильём и расположенных на нём хозяйственных строений освобождается на тех же условиях, если они проданы одновременно с жильём и не использовались в предпринимательской деятельности. Законом субъекта может быть установлен предельный размер площади такого участка.

Одна и та же сделка из примера — цена 8 000 000 ₽, срок владения 2 года, — меняется только сумма подтверждённых расходов на покупку. Граница проходит ровно по пределу вычета: пока расходы меньше 1 000 000 ₽, выгоднее вычет, потому что он не требует ни документов, ни доказательств; выше этой суммы каждый рубль расходов уменьшает базу сильнее вычета.

Прочерк в первой строке — это не ноль налога, а отсутствие варианта: без документов о расходах сравнивать не с чем, и работает только вычет. Вычет в размере доходов от продажи такого имущества, находившегося в собственности меньше минимального предельного срока владения по ст. 217.1, не превышающем в целом 1 000 000 ₽ за налоговый период. Оба предела — 1 000 000 ₽ и 250 000 ₽ — считаются за налоговый период по всем объектам своей группы, а не по каждому объекту.

Предел 1 000 000 ₽ действует не для любой недвижимости, а для этих объектов: жилые дома, квартиры, комнаты (включая приватизированные жилые помещения), садовые дома и земельные участки или доли в них. Другой предел — 250 000 ₽ — установлен для другой группы: иное недвижимое имущество — гараж, апартаменты, нежилое помещение (абзац третий пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Этот калькулятор считает жильё. Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества. Выбор делается по каждому объекту: по одному можно взять вычет, по другому — расходы.

Налог по доходам от продажи недвижимости исчисляет сам налогоплательщик в декларации; если декларация не подана, налоговый орган исчисляет налог сам по сведениям Росреестра в рамках камеральной проверки (п. 3 ст. 214.10, абзац первый п. 1.2 ст. 88 НК). Базу по этим доходам налоговый орган определяет по сведениям Росреестра, поэтому расчёт на этой странице показывает ожидаемую сумму по вашим числам, а не заменяет собой расчёт инспекции: расхождение возможно и в цене сделки, и в кадастровой стоимости, попавшей в ЕГРН.

При исчислении налога инспекцией доход берётся из цены сделки по сведениям ст. 85 НК, а при её отсутствии или занижении — из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Расходы учитываются, только если они документально подтверждены; иначе применяется вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220.

Декларацию не подают, если доход освобождён по ст. 217.1, а также если доход от продажи не превышает размер вычета по пп. 1 п. 2 ст. 220 — 1 000 000 ₽ по жилью и 250 000 ₽ по иному имуществу (абзацы третий — пятый п. 4 ст. 229 НК). Отсюда практическое следствие: продажа комнаты или доли за сумму до 1 000 000 ₽ не требует ни налога, ни отчёта — при условии, что доход не поднят до кадастрового минимума правилом п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

При продаже имущества в общей долевой собственности доход определяется пропорционально доле, при совместной — в равных долях (п. 4 и 5 ст. 214.10). По недвижимости, полученной в дар, доход принимается равным кадастровой стоимости объекта (или соответствующей доле) на 1 января года регистрации перехода права (п. 6 ст. 214.10).

Действующая редакция применяется с 1 января 2026 года, и последним её поменял 425-ФЗ от 28.11.2025: Новые редакции п. 2 и п. 2.1 ст. 217.1 и п. 2 ст. 214.10: уточнены условия освобождения семей с детьми и правило о кадастровой стоимости, отсутствующей в ЕГРН. Ниже — вся цепочка изменений, из которой сложились нынешние сроки, коэффициент и вычеты.

1. 382-ФЗ от 29.11.2014Введена ст. 217.1 и нынешняя редакция пп. 1 п. 2 ст. 220: минимальный срок владения вместо прежних трёх лет для всех случаев.
2. 210-ФЗ от 26.07.2019Введён пп. 4 п. 3 ст. 217.1 — трёхлетний срок для единственного жилья с оговоркой о 90 днях.
3. 325-ФЗ от 29.09.2019Введена ст. 214.10 с понижающим коэффициентом 0,7; п. 5 ст. 217.1 утратил силу.
4. 321-ФЗ от 29.09.2019В перечень объектов с вычетом 1 000 000 ₽ добавлены садовые дома.
5. 382-ФЗ от 29.11.2021Введён п. 2.1 ст. 217.1 — освобождение семей с двумя детьми независимо от срока владения.
6. 176-ФЗ от 12.07.2024Введён п. 9 ст. 214.10: регион вправе увеличить понижающий коэффициент до 1.
7. 259-ФЗ от 08.08.2024Уточнены правила исчисления срока владения при разделе, объединении и перепланировке, а также по долям, купленным на материнский капитал; регион вправе снижать срок для отдельных категорий.
8. 425-ФЗ от 28.11.2025Новые редакции п. 2 и п. 2.1 ст. 217.1 и п. 2 ст. 214.10: уточнены условия освобождения семей с детьми и правило о кадастровой стоимости, отсутствующей в ЕГРН.

Текст статей сверен 5 сентября 2026 года по ст. 217.1 НК РФ, п. 2 ст. 214.10 НК РФ и пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; шкала ставок — по п. 1.1 ст. 224 НК РФ на 4 сентября 2026 года. Дата, с которой конкретная продажа перестаёт облагаться, считается как годовщина приобретения: для покупки 01.03.2024 и общего срока это 01.03.2029, а для трёхлетнего — 01.03.2027.

Продажа ценных бумаг считается по другим правилам и другой статье — налог с продажи акций и льгота долгосрочного владения, но порог повышенной ставки у них с продажей квартиры общий, как и у налога с процентов по вкладам. Ставки этой совокупности баз собраны в справочнике «Ставки НДФЛ для инвестора», налог с зарплаты — в калькуляторе НДФЛ, а платежи по жилищному кредиту, если квартира продаётся с ипотекой, — в ипотечном калькуляторе.