Ипотечный калькулятор

Ипотека — обычный кредит с залогом жилья, и платёж по ней считается так же, как по любому другому кредиту. Сначала находится сумма кредита: стоимость жилья минус первоначальный взнос. Дальше проценты каждый месяц начисляются на остаток долга, а платёж делит этот остаток на две части — проценты банку и тело долга. При аннуитете платёж одинаковый весь срок, но в начале почти весь уходит в проценты; при дифференцированном тело долга гасится равными долями, поэтому первый платёж самый тяжёлый, а дальше платежи убывают.

График строит тот же модуль, что считает потребительский кредит, досрочное погашение и кредит для бизнеса, — платёж на этих страницах не расходится ни на копейку. Последний платёж закрывает долг ровно в ноль: он на несколько рублей отличается от остальных, потому что копейки округления собираются в нём.

Сумма кредита S

Стоимость жилья − Первоначальный взнос

Взнос в процентах

Первоначальный взнос ÷ Стоимость жилья × 100 %

Месячная ставка r

Ставка, % годовых ÷ 12 ÷ 100

Проценты за месяц

Остаток долга × r

Аннуитетный платёж

P = S × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Дифференцированный платёж

S ÷ n + Остаток долга × r

Переплата

Все платежи по графику − Сумма кредита

Доля платежа в доходе

Платёж ÷ Среднемесячный доход × 100 %

S — сумма кредита, n — срок в месяцах, r — месячная ставка в долях. Ставка в расчёте постоянная: плавающие ставки, ставка на период строительства и повышение ставки при отказе от страховки формулой не описываются — их условия смотрите в договоре.

Пример

Квартира за 6 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 200 000 ₽ — это 20 % стоимости, значит в кредит идёт 4 800 000 ₽ на 20 лет, то есть на 240 месяцев. Ставка 19,43 % годовых — среднерыночное значение полной стоимости кредита по данным Банка России на IV квартал 2026 года; это ориентир рынка, а не предложение банка. Месячная ставка: 19,43 ÷ 12 ÷ 100 = 0,016192. Аннуитетный платёж — 79 401,42 ₽ в месяц.

В первом платеже процентов 77 720 ₽ (4 800 000 × 0,016192), а в тело долга уходит всего 1 681,42 ₽ — за первый год долг уменьшается на 22 074,49 ₽ из 952 817,04 ₽ выплаченных. К последнему году всё наоборот: из 952 828,96 ₽ в долг уходит 859 686,83 ₽. Всего процентов за срок — 14 256 352,72 ₽, это 297,01 % от суммы кредита; вместе с телом долга банку уйдёт 19 056 352,72 ₽, а квартира с процентами обойдётся в 20 256 352,72 ₽. Последний платёж — 01.10.2046.

Дифференцированный график на тех же условиях начинается с 97 720 ₽ и заканчивается платежом 20 323,83 ₽, зато процентов по нему 9 365 260 ₽ — на 4 891 092,72 ₽ меньше, чем при аннуитете. Разница в том, что первый платёж выше на 18 318,58 ₽, и именно на нём такой график чаще всего не проходит по доходу. Если поставить в калькулятор доход семьи — скажем, 150 000 ₽ в месяц, — он покажет долю платежа в доходе: в этом примере 52,93 %.

Расчёт — модель платежа по договору, а не смета покупки. В нём нет страхования жизни и залога, которое банк требует каждый год, нет оценки квартиры, комиссии за снижение ставки, госпошлины за регистрацию и услуг сопровождения сделки. Все эти платежи входят в полную стоимость кредита, поэтому ПСК в договоре всегда выше ставки, и сравнивать предложения банков правильнее по ПСК, а не по цифре из рекламы.

Ставку задаёте вы, и она постоянна на весь срок. Льготных ипотечных программ — семейной, ИТ, дальневосточной, сельской — в расчёте нет: их условия в данных сайта не хранятся, и подставлять субсидированную ставку калькулятор не будет. Банк округляет проценты по своим правилам и переносит платёж, если дата попала на выходной, поэтому копейки в его графике и в этом графике могут разойтись; договор и график банка главнее калькулятора. Досрочные платежи здесь тоже не заложены — для них есть отдельный калькулятор. Налоговый вычет за покупку жилья и за уплаченные проценты считается отдельно и в этот расчёт не входит — страница с ним появится позже.

Аннуитетный платёж и переплата для кредита 4 800 000 ₽ — это квартира за 6 000 000 ₽ с взносом 20 %. Видно главное свойство длинного кредита: каждый следующий год срока снижает платёж всё слабее, а переплату растит всё быстрее — и чем выше ставка, тем сильнее этот перекос.

Например, на строке ЦБ переход с 20 лет на 30 снижает платёж всего на 1 441,18 ₽ в месяц, а процентов добавляет 9 009 353,64 ₽ — это и есть цена «растянуть подольше». Строка «ЦБ» — среднерыночное значение полной стоимости кредита по категории «С залогом жилого помещения в многоквартирном доме / на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме с залогом приобретаемого жилого помещения / более 1 года с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» на IV квартал 2026 года. Остальные строки — просто ориентиры: свою ставку берите из предложения банка, а лучше сразу ПСК из договора.

Банк России рассчитывает и публикует среднерыночные значения ПСК по категориям не позднее чем за 45 календарных дней до начала квартала, в котором они применяются (ч. 8 ст. 6 353-ФЗ). Значения считаются по данным предыдущего квартала и применяются к договорам, заключаемым в соответствующем квартале. Проще говоря, это статистика по уже заключённым договорам, а не прогноз и не ставка конкретного банка.

Кредиты по государственным программам с субсидированием ставки из федерального или регионального бюджета и кредиты по соглашениям производителей (продавцов) транспортных средств с кредиторами при расчёте среднерыночных значений не учитываются (ч. 8.1 ст. 6). Поэтому среднерыночные значения показывают рыночную ипотеку без субсидий — то, что предложат заёмщику без права на льготную программу.

Предельное значение — это законный потолок для договоров квартала: среднерыночное значение, увеличенное на треть (× 4 ÷ 3), но не выше 292 % годовых (ч. 11 ст. 6 353-ФЗ). Ограничивает он именно ПСК, а не ставку: ставка в договоре может быть заметно ниже предела, а ПСК со страховкой и комиссиями — подойти к нему вплотную. Проверить свой договор помогает калькулятор полной стоимости кредита.

Самый сильный рычаг в ипотеке — досрочное погашение, и закон его защищает. По ст. 11 353-ФЗ в первые 14 календарных дней после получения денег кредит можно вернуть полностью или частично вообще без уведомления банка, а по целевому кредиту — каким и является ипотека — такой срок 30 дней. Дальше нужно уведомить кредитора не менее чем за 30 дней, если в договоре не написан срок короче, а проценты в любом случае платятся только за фактический срок пользования деньгами. Договор может требовать, чтобы частичное погашение приходилось на день очередного платежа. При отказе от добровольной страховки в течение 30 дней со дня её заключения премия возвращается полностью — не позднее 7 рабочих дней с даты заявления, но банк вправе поднять ставку до уровня по сопоставимым кредитам без страхования.

Досрочный платёж в первые годы бьёт по процентам сильнее всего: в таблице по годам видно, что тело долга в начале почти не уменьшается. Сравнить два сценария — сократить срок или снизить платёж — можно в калькуляторе досрочного погашения, а выгоду от перехода в другой банк — в калькуляторе рефинансирования.

Доля платежа в доходе — это ваша личная проверка, а не банковская. Банк считает показатель долговой нагрузки по ст. 5.1 353-ФЗ: в числителе платежи по всем кредитам и займам, включая новый, а доход он определяет по своему внутреннему документу, поэтому у разных банков на одних и тех же справках ПДН выходит разным. Если ПДН выше 50 %, кредитор обязан письменно предупредить о риске — это ещё не отказ, но сигнал. Посчитать свой показатель по всем кредитам сразу можно в калькуляторе ПДН, а решить, стоит ли вообще покупать сейчас, помогает сравнение «снимать или купить». Если жильё покупает не семья, а бизнес, условия и график считаются в калькуляторе кредита для бизнеса.