Снимать или брать ипотеку: калькулятор

Сравниваются не расходы, а капитал — то, чем вы владеете через заданное число лет. Приём такой: в обоих сценариях из кошелька каждый месяц уходит одна и та же сумма. Покупатель отдаёт её банку и на содержание жилья. Арендатор отдаёт часть арендодателю, а остаток — разницу между платежом с расходами собственника и арендой — кладёт на счёт под заданную доходность. Первоначальный взнос тоже никуда не исчезает: у покупателя он превращается в долю в квартире, у арендатора ложится на тот же счёт. Поэтому итог зависит не от того, «где дешевле», а от того, что за это время вырастет сильнее — цена жилья или накопления.

Сценарий «ипотека» считается по обычному аннуитетному графику: проценты каждый месяц начисляются на остаток долга, платёж постоянный, а расходы собственника — налог на имущество, страхование, содержание и ремонт — раскладываются по месяцам. Цена жилья индексируется раз в год на заданный процент. Капитал покупателя на конец горизонта — это стоимость жилья за вычетом того, что ещё осталось банку. Сценарий «аренда» считается помесячно тем же наращением, что и вклад: на сумму на счёте начисляется процент, он капитализируется, сверху ложится пополнение месяца. Аренда индексируется раз в год. Если аренда оказывается дороже платежа с расходами, разница не добавляется, а снимается со счёта — модель не притворяется, что арендатор в этом случае что-то откладывает.

Месячная ставка r

Ставка ипотеки, % годовых ÷ 12 ÷ 100

Платёж по ипотеке

Кредит × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

Цена жилья через k лет

Цена × (1 + рост цены)ᵏ

Капитал с ипотекой

Цена жилья через k лет − остаток долга

Аренда в k-м году

Аренда × (1 + рост аренды)ᵏ⁻¹

На счёт за месяц

Платёж + Расходы собственника ÷ 12 − Аренда месяца

Капитал с арендой

Взнос и все пополнения, наращённые по ставке доходности

Разница

Капитал с ипотекой − Капитал с арендой

n — срок кредита в месяцах, k — номер года. Ставка ипотеки, доходность накоплений, рост цены жилья и рост аренды — это ввод: сайт не прогнозирует ни цены, ни доходность и не советует, что выбрать. Он показывает, какой ответ следует из ваших допущений и насколько сильно ответ от них зависит.

Пример

Квартира за 6 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 200 000 ₽, кредит 4 800 000 ₽ на 20 лет под 19,43 % годовых — это среднерыночное значение полной стоимости кредита Банка России по ипотеке под залог покупаемой квартиры на IV квартал 2026 года, ориентир по договорам прошедшего квартала, а не предложение банка. Расходы собственника — 1 % от стоимости жилья в год. Аренда 35 000 ₽ в месяц. Рост цены жилья и рост аренды — 4 % в год, цель Банка России по инфляции: это допущение, а не прогноз. Доходность накоплений — 12,895 %, средняя максимальная ставка по вкладам десяти банков по данным ЦБ (III декада августа 2026). Горизонт — 10 лет.

Платёж получается 79 401,42 ₽ в месяц. За первый год банку уходит 952 817,04 ₽, из них 930 742,55 ₽ — проценты, и долг уменьшается всего до 4 777 925,51 ₽. За 10 лет банк получает 9 528 170,40 ₽, из них процентами 8 918 406,43 ₽; ещё 720 366,48 ₽ стоит содержание. Жильё дорожает до 8 881 465,71 ₽, долга остаётся 4 190 236,03 ₽, значит капитал с ипотекой — 4 691 229,68 ₽.

У арендатора те же деньги идут иначе: 5 042 565 ₽ за аренду за весь срок (к последнему году она дорожает до 49 815,91 ₽ в месяц) и 5 205 971,88 ₽ на счёт сверх первоначального взноса. Счёт приносит 8 791 753,31 ₽, и капитал с арендой — 15 197 725,19 ₽. Проверка модели: из кошелька в обоих сценариях уходит ровно 11 448 536,88 ₽ вместе с первоначальным взносом — сравниваются не траты, а результат. Разница — 10 506 495,51 ₽ в пользу аренды. Это не вывод «так лучше»: это следствие того, что ставка 19,43 % годовых заметно выше заложенного роста цены жилья в 4 %.

Модель ровная, а жизнь нет. В ней нет переездов и депозитов арендодателю, комиссий риелтору, ремонта после въезда и мебели, которую в съёмной квартире покупать не нужно, а в своей приходится. Нет потери работы и вынужденной паузы в платежах: банк её не прощает, а арендатор просто съезжает в квартиру дешевле — это разная степень свободы, и в рублях она здесь не оценена. Нет досрочного погашения, хотя именно оно сильнее всего меняет итог по ипотеке; нет имущественного налогового вычета и вычета по процентам, которые возвращают часть уплаченного; нет материнского капитала и льготных программ. Нет и продажи жилья в конце горизонта: капитал с ипотекой посчитан по цене квартиры, но, чтобы превратить его в деньги, квартиру нужно продать — с расходами на сделку и, если не выдержан минимальный срок владения, с НДФЛ.

Главная оговорка — про ставки. Ставка ипотеки в договоре фиксируется на весь срок, а доходность накоплений не фиксируется ни на десять лет, ни на пять: вклады открывают на месяцы и годы, и 12,895 % — это ставка одной декады, а не обещание. Точно так же рост цены жилья и рост аренды в расчёте постоянны, хотя в реальности цены ходят рывками и годами могут не двигаться вовсе. Аренда может расти не так, как заложено: её устанавливает не индекс, а арендодатель, и договор обычно позволяет пересматривать плату раз в год. Налог с дохода по счёту здесь не удерживается — базу по ст. 214.2 НК считает инспекция, и у неё своя необлагаемая сумма за год, которая зависит от ключевой ставки; прирост цены жилья до продажи тоже не облагается, поэтому оба капитала показаны до налогов, чтобы сравнение осталось симметричным. Отдельных полей для страховки и комиссий здесь нет: они попадают в расчёт только внутри той ставки, которую вы ввели, — если банк требует страховку, добавьте её к ставке или к расходам собственника сами. Наконец, банк округляет платёж по своим правилам, а договор всегда главнее калькулятора.

Все условия примера те же, меняется только рост цены жилья. Видно, что ответ на вопрос «снимать или брать ипотеку» — это не свойство ипотеки и не свойство аренды, а следствие одного допущения. Положительная разница означает, что впереди ипотека, отрицательная — что впереди аренда с накоплениями.

Граница проходит по 12,76 % в год: пока жильё дорожает медленнее, впереди аренда с накоплениями, быстрее — ипотека. Это и есть цена вопроса, выраженная одним числом: чтобы вывод поменялся, нужно поверить, что квартира будет дорожать быстрее 12,76 % каждый год все 10 лет. Если цена жилья вообще не растёт, капитал с ипотекой — 1 809 763,97 ₽, то есть отличается от варианта с ростом 4 % на 2 881 465,71 ₽. Капитал арендатора при этом почти не меняется: рост цены жилья касается его только через расходы собственника, заданные процентом — разница между строками таблицы у него всего 185 066,18 ₽.

Сильнее всего результат двигают три числа. Первое — ставка ипотеки: она определяет платёж, а значит и то, сколько остаётся арендатору на пополнение счёта. Второе — рост цены жилья: это единственный источник капитала покупателя сверх погашенного долга. Третье — доходность накоплений: она решает, во что превратится разница между платежом и арендой. Отношение аренды к цене жилья работает тише, но именно оно объясняет, почему в одном городе ответ один, а в другом другой: при аренде 35 000 ₽ квартира за 6 000 000 ₽ «отбивается» арендой за многие годы, и чем этот срок длиннее, тем труднее ипотеке догнать накопления.

Практический способ пользоваться страницей — не искать «правильный» ответ, а проверять свои допущения на прочность. Поставьте рост цены жилья, в который вы действительно верите, и посмотрите, меняется ли вывод; затем сделайте то же со ставкой ипотеки и с доходностью накоплений. Полезно проверить и горизонт: на коротком отрезке ипотека почти всегда позади, потому что первые годы платежа уходят в проценты, а к концу срока картина разворачивается. Разложить сам платёж и переплату поможет ипотечный калькулятор, сравнить накопления при разных ставках — калькулятор накоплений, а понять, что останется от доходности после инфляции, — расчёт реальной доходности. Историю ставок по вкладам, из которой берётся значение по умолчанию, показывает справочник «Ставки по вкладам».