Калькулятор имущественного вычета при покупке жилья

Имущественный вычет при покупке жилья — это не подарок и не субсидия, а возврат уже уплаченного налога. И имущественный вычет при покупке, и социальные вычеты уменьшают основную налоговую базу — ту, в которую попадает зарплата. Вернуть можно только тот НДФЛ, который с этой базы уже удержан, и по ставке владельца из шкалы п. 1 ст. 224. Отсюда всё остальное: вернуть больше, чем с вас за год удержали, нельзя, а неиспользованная часть не сгорает — если вычет не может быть использован полностью, остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования. Именно поэтому расчёт идёт по годам, а не одной суммой.

Вычетов внутри ст. 220 НК РФ два, и пределы у них разные. Вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов на новое строительство либо приобретение одного или нескольких объектов, не превышающем 2 000 000 ₽. Вычет предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов по договору займа (кредита), но не более 3 000 000 ₽. Второй предел действует не на человека, а на объект: вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества. Остаток вычета по процентам на другой объект не переносится: предел действует на один объект, а не на налогоплательщика. А по кредитам, взятым до 2014 года, ограничения нет вовсе. По целевым займам (кредитам), полученным до 1 января 2014 года, а также по кредитам на их рефинансирование, вычет по процентам предоставляется без ограничения 3 000 000 ₽ (ч. 4 ст. 2 212-ФЗ от 23.07.2013).

Второе, чего не видно в формуле «вычет × 13 %»: возврат равен разности налога без вычета и с вычетом. При прогрессивной шкале вычет срезается с верхушки дохода, поэтому у дохода выше 2 400 000 ₽ первые рубли возвращаются по ставке 15 %, а не 13 %. Тот же предельный вычет 2 000 000 ₽ при доходе 5 000 000 ₽ вернёт 300 000 ₽ за один год вместо 260 000 ₽ — разница ровно в ставке верхней ступени. И наоборот: при доходе 400 000 ₽ за год удержат 52 000 ₽ — ровно столько и вернут, а 1 600 000 ₽ вычета уйдут на следующие годы.

Вычет по расходам на жильё

min(расходы × ваша доля; 2 000 000 ₽)

Вычет по процентам

min(уплаченные проценты; 3 000 000 ₽)

По кредиту до 2014 года

предела нет: все фактически уплаченные проценты

Вычет за год

не больше дохода основной базы за этот год

Возврат за год

НДФЛ с дохода − НДФЛ с дохода за вычетом

Остаток

переносится на следующий год, п. 9 ст. 220 НК РФ

Максимальный возврат

НДФЛ с 2 000 000 ₽ по шкале п. 1 ст. 224

Пример

Квартира за 5 000 000 ₽ куплена в ипотеку, доход покупателя 1 200 000 ₽ в год, банку он платит 400 000 ₽ процентов в год. Вычет по расходам на жильё упирается в предел: 2 000 000 ₽ вместо всей цены, потому что 3 000 000 ₽ остаются за пределом и вычета по ним не будет. За 5 лет набегает 2 000 000 ₽ процентов — они укладываются в предел 3 000 000 ₽ целиком. Вместе это 4 000 000 ₽ вычета.

Возврат распределяется по годам. С дохода 1 200 000 ₽ удерживают 156 000 ₽ налога, поэтому за первый год вернут 156 000 ₽, а вычет по расходам на жильё закрывается к 2027 году: в первый год он съедает весь доход, во второй — остаток 800 000 ₽, и освободившееся место занимают проценты. Всего за 5 лет вернётся 520 000 ₽ — это 13 % от использованного вычета. Обратите внимание на последнюю строку таблицы в калькуляторе: вычет к этому моменту исчерпан, и возврат за год равен нулю, хотя налог с зарплаты продолжают удерживать.

Срок возврата зависит только от дохода: за год вычет уменьшает основную базу не больше чем на сам годовой доход. Ниже — предельный вычет 2 000 000 ₽ при разном заработке. Столбец «НДФЛ за год» и есть потолок возврата за один налоговый период: больше инспекция не отдаст, сколько бы вычета ни осталось.

Пенсионерам ждать не обязательно: у налогоплательщиков, получающих пенсии, вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих периоду, в котором образовался переносимый остаток. То есть остаток разрешено забрать назад, за 3 предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ), а не только вперёд. Если дохода, облагаемого по основной базе, нет совсем, возвращать нечего — вычет просто ждёт: он не сгорает и не имеет срока давности. Сколько налога удерживают с вашей зарплаты, покажет калькулятор НДФЛ с зарплаты.

При строительстве или приобретении в период брака в совместную собственность супруги подают заявление о распределении понесённых расходов. Размеры распределяемых расходов определяются исходя из фактически произведённых расходов с учётом ограничений п. 3 и п. 4 ст. 220 — то есть предел 2 000 000 ₽ действует у каждого супруга свой, а распределяются между ними расходы, а не предел. Из этого следует правило, которое экономит сотни тысяч рублей: делить расходы имеет смысл только тогда, когда жильё дороже одного предела. На квартире за 2 000 000 ₽ вычет вдвоём — 2 000 000 ₽, ровно столько же, сколько у одного супруга; зато у второго предел уже израсходован и на следующую покупку не пригодится. А на квартире за 6 000 000 ₽ супруги вдвоём выбирают оба предела целиком — 4 000 000 ₽ вместо 2 000 000 ₽ у одного, и возврат вырастает с 260 000 ₽ до 520 000 ₽.

Таблица считает только пределы: у каждого супруга должен быть и доход, с которого удержан НДФЛ, — иначе делить нечего. Отдельная норма есть для детей (п. 6 ст. 220 НК РФ, в ред. 325-ФЗ от 29.09.2019). Родители (усыновители, приёмные родители, опекуны, попечители) имеют право на вычет при приобретении жилья в собственность своих детей до 18 лет (подопечных до 18 лет, детей и подопечных, признанных судом недееспособными). Размер определяется исходя из фактических расходов с учётом ограничений п. 3. Важно, что вычет за ребёнка расходует предел родителя, а не создаёт ребёнку собственный: своё право на вычет ребёнок сохраняет и сможет воспользоваться им, когда купит жильё сам.

Вычет даётся не со всей суммы, которую вы отдали за квартиру. Расходы, которые в него не попадают, перечислены в п. 5 ст. 220 НК РФ:

• —расходы, покрытые средствами работодателей или иных лиц
• —расходы, покрытые средствами материнского (семейного) капитала
• —расходы, покрытые выплатами из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации
• —сделка купли-продажи совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми по ст. 105.1 НК

Самый частый случай из этого списка — материнский капитал и субсидии: из цены договора их вычитают, и вычет считается только с собственных денег. Второй по частоте — покупка у близкого родственника: сделка между взаимозависимыми лицами права на вычет не даёт, даже если деньги действительно уплачены.

Что считается расходами на жильё

При покупке квартиры или комнаты в расходы входят приобретение квартиры, комнаты или доли в них либо прав на них в строящемся доме; приобретение отделочных материалов; работы по отделке и разработка проектной и сметной документации на отделочные работы. При строительстве или покупке дома список шире: разработка проектной и сметной документации; приобретение строительных и отделочных материалов; приобретение жилого дома или доли в нём, в том числе не оконченного строительством; работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников. Есть важная оговорка про отделку: расходы на достройку и отделку принимаются к вычету, только если договор предусматривает приобретение объекта без отделки или не завершённого строительством (пп. 5 п. 3 ст. 220).

С какого момента возникает право

Год возникновения права — это не год оплаты и не год подписания договора. От него зависит, за какие годы можно вернуть налог и какой предел применяется, поэтому статья описывает этот момент отдельно для каждого случая.

готовый объект

с даты государственной регистрации права собственности на объект или долю в нём (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)

земельный участок под ИЖС

с даты государственной регистрации права собственности на расположенный на участке жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)

строительство дома

с даты государственной регистрации права собственности на дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)

новостройка по ДДУ

с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником по подписанному передаточному акту; обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности (пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ)

Размер вычета считает сайт — заявляете его вы, и способов три. По налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220). Это привычный путь: дождаться конца года, подать декларацию и получить деньги на счёт. Второй способ быстрее. До окончания налогового периода у работодателя — по письменному заявлению и при условии, что налоговый орган представил работодателю подтверждение права (п. 8 ст. 220). Тогда работодатель просто перестаёт удерживать НДФЛ, пока вычет не выберется, — деньги приходят не разом, а прибавкой к каждой зарплате. Третий способ — самый короткий. В упрощённом порядке по ст. 221.1 НК — на основании сведений, полученных налоговым органом от органов Росреестра и от банка (п. 8.1 ст. 220). Заявление в личном кабинете появляется само, декларацию заполнять не нужно.

Если после заявления работодателю налог удержан без учёта вычета, излишне удержанное возвращается по ст. 231 НК. Заявление о подтверждении права инспекция рассматривает до 30 календарных дней, так что обращаться к работодателю в последних числах декабря смысла мало. Сайт декларацию не подаёт и документы за вас не собирает: он показывает сумму и то, из чего она складывается, чтобы вы понимали, какую цифру ждать.

Один раз в жизни — но не совсем

Прямой запрет есть в п. 11 ст. 220 НК РФ: повторное предоставление вычетов по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 не допускается. При этом вычет по расходам на жильё делится между объектами: если налогоплательщик воспользовался вычетом в размере меньше предельной суммы, остаток до полного использования может быть учтён при получении вычета в дальнейшем — на другой объект (пп. 1 п. 3). А вот с процентами так не выйдет — остаток вычета по процентам на другой объект не переносится: предел действует на один объект, а не на налогоплательщика. Отдельно стоит запомнить правило о предельном размере: предельный размер вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на вычет, в результате предоставления которого образовался переносимый остаток. То есть если право возникло в год, когда предел был меньше нынешнего, переносимый остаток считается по старому пределу, а не по сегодняшнему.

Рефинансирование право на вычет не обнуляет. В расходы входят и проценты по кредитам банков, полученным для рефинансирования кредитов на приобретение или строительство жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220). Посчитать, сколько процентов вы отдадите банку и как это изменится после досрочных платежей, помогут калькулятор ипотеки, расчёт досрочного погашения и калькулятор рефинансирования. Помните: досрочное погашение уменьшает переплату, но заодно уменьшает и вычет по процентам — возвращают ведь только то, что действительно уплачено банку.

Нынешние пределы существуют с 2014 года и с тех пор не менялись: и 2 000 000 ₽ по расходам на жильё, и 3 000 000 ₽ по процентам ввела одна и та же редакция статьи. Менялись не суммы, а правила вокруг них.

1. 2 000 000 ₽ с 1 января 2014 годаДействующая редакция ст. 220 введена 212-ФЗ. Закон вступает в силу не ранее чем по истечении месяца со дня опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДФЛ (ч. 1 ст. 2), то есть с 1 января 2014 года. С этой же редакции появился перенос неиспользованного остатка на другие объекты. Закон: 212-ФЗ от 23.07.2013.
2. 3 000 000 ₽ с 1 января 2014 годаПредел 3 000 000 ₽ по процентам введён той же редакцией. По кредитам, полученным до дня вступления закона в силу, и по кредитам на их рефинансирование вычет предоставляется без этого ограничения (ч. 4 ст. 2 212-ФЗ). Закон: 212-ФЗ от 23.07.2013.

Главная перемена последних лет — не цифры, а порядок. Вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества. Это правило появилось не сразу (абзац введён 100-ФЗ от 20.04.2021), а до того норму о единственном объекте выводили из практики. Тем же законом введены упрощённый порядок и заявление супругов о распределении расходов (в ред. 100-ФЗ от 20.04.2021), а для новостроек прописан отдельный момент возникновения права.

1. 212-ФЗ от 23.07.2013Новая редакция ст. 220: предел 2 000 000 ₽ привязан к налогоплательщику, а не к объекту, появился перенос остатка на другие объекты, введён предел 3 000 000 ₽ по процентам. Применяется к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу; к возникшим ранее и не завершённым — прежняя редакция.
2. 100-ФЗ от 20.04.2021Упрощённый порядок получения вычетов (п. 8.1 ст. 220), правило о моменте возникновения права по новостройкам (пп. 2.1 п. 3), ограничение вычета по процентам одним объектом, заявление супругов о распределении расходов.
3. 425-ФЗ от 28.11.2025Уточнён круг лиц по вычету на физкультурно-оздоровительные услуги; п. 7 ст. 220 приведён в соответствие с новой редакцией п. 4 ст. 229 НК.

Пределы прошлых лет взяты по тексту изменяющих законов, а не по памяти: в самой статье старые значения не приводятся. Годы до 2014-го для имущественного вычета и год начала предела 120 000 ₽ для социального в данных не заведены — на них нет проверенного текста, и на страницах они не показываются. Текст ст. 220 НК РФ сверен 5 сентября 2026 года, шкала НДФЛ — по данным 1 сентября 2026 года; ссылки на первоисточники — в блоке «Обновлено» выше. Имущественный вычет при продаже имущества — это другой вычет той же статьи с другой налоговой базой, его считают калькулятор налога с продажи квартиры и калькулятор налога с продажи автомобиля, а расходы на лечение, обучение и спорт — калькулятор социального вычета.