Налог с продажи квартиры в 2026 году: срок владения, кадастр и вычет

Первый вопрос расчёта — не «за сколько продали», а «сколько квартира у вас пробыла». Если минимальный предельный срок владения истёк, дохода для НДФЛ не возникает вовсе: ни цена договора, ни кадастровая стоимость, ни размер прибыли уже ничего не меняют, и декларацию подавать не нужно. Всё остальное в этой статье имеет смысл только тогда, когда срок не истёк.

В случаях, не указанных в п. 3, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Это п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Оснований для более короткого срока — 5, и перечень п. 3 ст. 217.1 НК РФ закрытый: никакие уважительные причины, переезд или развод его не дополняют. В таблице — все основания сразу и дата, с которой продажа перестаёт облагаться, если квартира приобретена 20.02.2023.

Пять оснований из шести дают одну и ту же дату — 20.02.2026, а общий случай отодвигает её на 20.02.2028. Разрыв между трёхлетним и пятилетним сроком — это и есть цена вопроса «по какому основанию квартира стала вашей», и решается он документами, а не расчётом.

У последнего из коротких оснований есть оговорка, которая спасает обычную сделку «продаём старую квартиру, чтобы переехать в новую». Не учитывается жильё, приобретённое налогоплательщиком и (или) его супругом в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права на проданное жильё, — это правило и позволяет купить новую квартиру до продажи старой, не потеряв трёхлетний срок. Норма — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (введён 210-ФЗ от 26.07.2019).

Отдельная развилка — с какой даты вообще считать срок. По общему правилу он идёт с даты государственной регистрации права собственности, но у новостройки правило своё: с даты полной оплаты стоимости жилого помещения по договору; доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию не учитывается (абзац четвёртый п. 2 ст. 217.1 НК РФ, введён 374-ФЗ от 23.11.2020, в ред. 305-ФЗ от 02.07.2021). Для дома, который строился три года, это разница между «продать без налога сейчас» и «ждать ещё три года». Остальные особые случаи — раздел и объединение помещений, перепланировка, доля, купленная на материнский капитал, — разобраны на странице калькулятора налога с продажи квартиры.

Наконец, срок может оказаться короче кодексного. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов может быть уменьшен минимальный предельный срок владения. Таблицы региональных законов в данных сайта нет: сроки нужно смотреть в законе своего региона. Норма — пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ (в ред. 259-ФЗ от 08.08.2024). Скажем об этом прямо и повторим ниже про коэффициент: своих таблиц по субъектам сайт не собрал и придумывать их не станет. Расчёт идёт по кодексным значениям, а собственное значение читатель подставляет сам — в калькуляторе для него есть отдельное поле.

Пример, на котором считается вся статья

Квартиру купили 20.02.2023 за 5 400 000 ₽, а продают 05.09.2026 за 7 200 000 ₽ при кадастровой стоимости 8 400 000 ₽. В собственности она 3 года при минимальном сроке 5 лет: освобождения нет, оно наступит только 20.02.2028 — через 533 дня. Налог по такой сделке — 234 000 ₽. А если бы та же квартира досталась по наследству или в дар от близкого родственника, сработал бы трёхлетний срок, и платить не пришлось бы ничего: 0 ₽ и никакой декларации. Суммы здесь — условия задачи, а не данные сайта: свои вы подставите в калькуляторе.

Есть единственное основание, при котором срок владения не имеет значения вообще: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (введён 382-ФЗ от 29.11.2021, в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Продать можно хоть через месяц после покупки — налога не будет. Но у него 5 условий, и выполняться они должны одновременно: невыполнение одного отменяет освобождение целиком.

• у налогоплательщика и (или) его супруга не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет при очном обучении, либо любого возраста, если суд признал ребёнка недееспособным), либо сам налогоплательщик является одним из таких детей
• в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретено иное жильё: зарегистрирован переход права собственности либо полностью оплачена стоимость по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в ЖСК
• общая площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья с учётом совокупных долей семьи превышает соответственно площадь или кадастровую стоимость проданного
• кадастровая стоимость проданного жилья независимо от размера доли не превышает 50 000 000 ₽ (если её можно определить)
• налогоплательщику, супругу, детям до 18 лет и родителям (если налогоплательщик сам ребёнок) на дату регистрации перехода права не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жильё, которое больше по площади или дороже по кадастру, чем приобретённое

Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а для детей, родившихся после этой даты, — на 30 апреля следующего календарного года. Если кадастровую стоимость определить нельзя, проверяется только условие по общей площади.

Проверить эти условия за читателя сайт не может — он их перечисляет и спрашивает, а дальше считает. Если отмечены все 5 условий, расчёт даёт освобождение, и налог по нашему примеру превращается в 0 ₽. Стоит снять галочку с одного условия — скажем, купленная квартира оказалась меньше проданной и дешевле её по кадастру, — и остаётся 4 из 5: освобождения нет, налог снова 234 000 ₽. Цена одного невыполненного условия здесь равна всей сумме налога.

Условие о покупке другого жилья работает и в обратную сторону: та же покупка даёт право на имущественный вычет при приобретении — это уже возврат уплаченного НДФЛ, а не освобождение от него. Два расчёта соседние, но независимые: один снимает налог с продажи, другой возвращает налог с зарплаты.

Занижать цену в договоре бессмысленно, и вот почему. Если доход от продажи объекта меньше его кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом в целях налогообложения признаётся эта кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Норма — п. 2 ст. 214.10 НК РФ (статья введена 325-ФЗ от 29.09.2019, п. 2 в ред. 425-ФЗ от 28.11.2025). Проще говоря, у дохода есть нижняя граница: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. В нашем примере это 5 880 000 ₽ — меньше цены договора, поэтому доходом признаётся сама цена. Но стоит цене опуститься ниже, и расчёт перестаёт её замечать.

Две верхние строки — главное, что стоит унести из этой таблицы. Цены разные, а доход и налог одинаковые: 62 400 ₽ и там, и там, потому что доходом в обоих случаях признаются одни и те же 5 880 000 ₽. Разница целиком уходит в колонку «на руки»: продавец недополучил деньги, а налог заплатил тот же самый. Ровно то же случается при продаже с убытком: квартира, купленная за 5 400 000 ₽ и проданная за 5 000 000 ₽, даёт доход 5 880 000 ₽, базу 480 000 ₽ и налог 62 400 ₽ — при том, что продавец потерял на сделке.

Из правила есть выход, но не тот, о котором думают. Если кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января нет (или она не определена на дату постановки на учёт), правило не применяется — облагается цена сделки. Та же продажа за 5 000 000 ₽, если кадастровой стоимости в ЕГРН нет, даёт доход 5 000 000 ₽ и налог 0 ₽ — расходы на покупку перекрывают цену целиком. Если объект образован в течение налогового периода, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается; исключение — установление рыночной стоимости: изменённая стоимость учитывается с даты начала её применения для целей налогообложения (п. 8 ст. 214.10, введён 389-ФЗ от 31.07.2023).

Сам коэффициент тоже не универсален. Законом субъекта Российской Федерации размер понижающего коэффициента может быть уменьшен вплоть до нуля — для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Это пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Законом субъекта Российской Федерации понижающий коэффициент может быть увеличен до 1 включительно. Это п. 9 ст. 214.10 НК РФ (введён 176-ФЗ от 12.07.2024). Повторим: таблиц региональных значений в данных сайта нет, все расчёты идут по кодексному 0,7.

Кадастровое правило действует только для недвижимости. У автомобиля и другого «иного имущества» кадастровой стоимости нет вовсе, минимальный срок владения там — 3 года, а предел вычета — 250 000 ₽ (абзац четвёртый пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доход посчитан — теперь его нужно уменьшить, и способов ровно два. Первый: имущественный вычет при продаже, 1 000 000 ₽ (абзац второй пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Он положен по таким объектам: жилые дома, квартиры, комнаты (включая приватизированные жилые помещения), садовые дома и земельные участки или доли в них. Второй способ описан в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ так. Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить доходы на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества. Выбор делается по каждому объекту: по одному можно взять вычет, по другому — расходы. Смешать их по одному объекту нельзя, и это единственное настоящее решение, которое продавец в этом расчёте принимает сам.

Где проходит граница

Граница проходит ровно по пределу вычета. Пока подтверждённых расходов меньше 1 000 000 ₽, выгоднее вычет: он не требует ни документов, ни доказательств. Проверим на нашей сделке. Если квартира когда-то обошлась в 900 000 ₽, расходы дают налог 897 000 ₽, а вычет — 882 000 ₽: выгоднее вычет, разница 15 000 ₽. При расходах 5 400 000 ₽ всё переворачивается: 234 000 ₽ против 882 000 ₽, экономия 648 000 ₽. Если документов о покупке нет совсем — квартира получена в дар или по наследству, — выбора тоже нет: остаётся вычет и налог 882 000 ₽.

Заметьте, что варианты различаются не только суммой вычитаемого. С вычетом база выходит 6 200 000 ₽ и перешагивает порог повышенной ставки, поэтому часть её облагается уже по 15 %; с расходами база — 1 800 000 ₽, и вся она укладывается в 13 %. Отсюда и разрыв в налоге при одной и той же сделке: 882 000 ₽ против 234 000 ₽.

Две оговорки, из-за которых чаще всего ошибаются. Оба предела — 1 000 000 ₽ и 250 000 ₽ — считаются за налоговый период по всем объектам своей группы, а не по каждому объекту. То есть при продаже двух квартир за год миллион делится между ними, а не удваивается. И предел зависит от того, что продано: 250 000 ₽ вместо миллиона установлены для другой группы объектов. Это иное недвижимое имущество — гараж, апартаменты, нежилое помещение (абзац третий пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ставка по этой базе двухступенчатая: 13 % и 15 % по п. 1.1 ст. 224 НК РФ. Ловушка не в самих ставках, а в том, как считается порог. Доходы от продажи имущества и от реализации долей, акций, облигаций и паёв входят в совокупность налоговых баз п. 6 ст. 210. Ставка — двухступенчатая шкала п. 1.1 ст. 224, и порог считается по сумме всех баз этой совокупности за год. Норма — подпункты 1 и 8 п. 6 ст. 210 НК РФ. 13 % — если сумма налоговых баз п. 6 ст. 210 за налоговый период не более 2,4 млн ₽; свыше — 312 тысяч рублей и 15 % с суммы превышения. Фиксированные 312 000 ₽ — это ровно 13 % от 2,4 млн ₽, поэтому расчёт по ступеням даёт тот же результат.

Значит, одна и та же сделка даёт разный налог в зависимости от того, что ещё было у вас в том же году. В таблице меняются только прочие доходы этой совокупности; сама сделка, её база и вычет остаются прежними.

База сделки во всех строках одна — 1 800 000 ₽, а налог по ней растёт с 234 000 ₽ до 270 000 ₽. Происходит это потому, что сделка перешагивает порог 2 400 000 ₽ не сама по себе, а вместе с остальными доходами года. Что складывается с продажей квартиры:

• Проценты по вкладам и остаткам на счетах в банках на территории России (подпункт 12)
• Доходы от долевого участия, в том числе дивиденды (подпункт 3)
• Реализация долей участия в уставном капитале российских организаций, акций, облигаций и инвестиционных паёв (подпункт 8)
• Операции с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами, а также материальная выгода от их приобретения (подпункт 6)

Зарплата в этот список не входит: у неё своя совокупность баз, своя шкала и свой порог, поэтому повышение оклада на налог с продажи квартиры не влияет. А вот проценты по вкладу, дивиденды и продажа акций — влияют, и именно поэтому в калькуляторе есть поле «Прочие доходы»: без него порог считался бы по одной сделке и налог вышел бы заниженным. Сумма налога исчисляется в полных рублях: менее 50 копеек отбрасывается, 50 копеек и более округляется до полного рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).

Скажем прямо, чтобы не было иллюзий. Налог по доходам от продажи недвижимости исчисляет сам налогоплательщик в декларации; если декларация не подана, налоговый орган исчисляет налог сам по сведениям Росреестра в рамках камеральной проверки (п. 3 ст. 214.10, абзац первый п. 1.2 ст. 88 НК). Базу по этим доходам налоговый орган определяет по сведениям Росреестра, а не по вашему расчёту, поэтому наши цифры — ожидаемая сумма по вашим числам, а не заменитель расчёта инспекции. Разойтись они могут и в цене сделки, и в кадастровой стоимости, попавшей в ЕГРН.

При исчислении налога инспекцией доход берётся из цены сделки по сведениям ст. 85 НК, а при её отсутствии или занижении — из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Расходы учитываются, только если они документально подтверждены; иначе применяется вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220.

Отсюда практический вывод, который стоит денег: если документы о покупке у вас есть, их нужно донести до инспекции самому. Без них расчёт пойдёт с вычетом 1 000 000 ₽, и в нашем примере это 882 000 ₽ вместо 234 000 ₽ — 648 000 ₽ разницы за один комплект бумаг.

Декларация нужна не всегда. Декларацию не подают, если доход освобождён по ст. 217.1, а также если доход от продажи не превышает размер вычета по пп. 1 п. 2 ст. 220 — 1 000 000 ₽ по жилью и 250 000 ₽ по иному имуществу (абзацы третий — пятый п. 4 ст. 229 НК). По нашей сделке она обязательна: доход 7 200 000 ₽ больше предела вычета. А вот продажа комнаты или доли за 1 000 000 ₽ не требует ни налога, ни отчёта — расчёт даёт 0 ₽, — но только если доход не поднят до кадастрового минимума правилом п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Конкретные даты подачи и уплаты собраны в налоговом календаре.

Ещё два правила, о которых спрашивают чаще всего. При продаже имущества в общей долевой собственности доход определяется пропорционально доле, при совместной — в равных долях (п. 4 и 5 ст. 214.10). По недвижимости, полученной в дар, доход принимается равным кадастровой стоимости объекта (или соответствующей доле) на 1 января года регистрации перехода права (п. 6 ст. 214.10).

И последнее: декларация 3-НДФЛ одна на весь год. В том же документе, где вы отчитываетесь о продаже квартиры, заявляют и вычеты — на лечение, обучение, спорт и взносы, — так что налог к уплате и налог к возврату встречаются в одном расчёте.